Mutuo: capirlo, valutarlo e sceglierlo in poche mosse

Un mutuo è senza dubbio una scelta impegnativa, che condiziona la vita per diversi anni.

In un’offerta sempre più ampia e diversificata, orientarsi sulla scelta giusta non è sempre banale, soprattutto perché entrano in gioco una serie di variabili, sigle e condizioni che spesso sono comprese appieno. Prima di valutare il mutuo più adatto, è opportuno quindi chiarire il significato di alcuni termini che incontreremo sicuramente nella nostra ricerca.

Terminologia del mutuo

Tan: Tasso Annuo Nominale. Indica l’interesse annuo applicato a un prestito, e che andrà quindi riconosciuto al finanziatore alla fine dell’anno. In altre parole, il Tan rappresenta l’interesse puro, il “prezzo” a cui stiamo acquistando il capitale per cui abbiamo fatto richiesta.

Taeg: Tasso Annuo Effettivo Globale, direttamente conseguente al Tan, indica infatti il tasso risultante a cui vengono però aggiunti tutti gli oneri (ovvero, ad esempio, l’istruzione della pratica, le spese di gestione e di incasso, l’imposta di bollo).

Spread: Traducibile come “scarto” o “margine”, indica il ricarico che la banca stabilisce di aggiungere quale proprio ricavo al tasso di base: la banca stessa, infatti, “acquista” il denaro ad un certo tasso di scambio interbancario, che al momento del prestito verrà maggiorato per l’appunto di un margine (spread) per garantire il guadagno. È generalmente un valore fisso, che non cambia al variare del tasso di interesse e neanche nel corso della durata del mutuo (se non ove specificatamente indicato).

Condizioni

Una volta chiarita la terminologia base, si può procedere a identificare le condizioni più adatte alle nostre particolari esigenze: non esiste infatti una opzione universalmente giusta, ma la più giusta per quello che cerchiamo (può essere una rata contenuta, una rata rinegoziabile durante il finanziamento, o invece avere la certezza dell’ammontare della rata, oppure la possibilità di estinguere in breve tempo). Dopo aver focalizzato le nostre priorità, ci si confronta con una scelta basilare, ovvero tra mutuo a tasso fisso, variabile o misto.

Mutuo a tasso fisso: è un tasso stabilito al momento della sottoscrizione del mutuo, e che rimarrà tale fino ai termini previsti per l’estinzione. Se da una parte tutela dalla fluttuazione degli interessi grazie alla rata fissa, dall’altra comprende un costo lievemente superiore in partenza. In caso di mutuo a tasso fisso, il TAN viene riferito a Euris, detto anche IRS.

Mutuo a tasso variabile: al contrario di prima, questo tipo di mutuo ha un tasso che oscilla in base all’Euribor o Tasso BCE. Di conseguenza, è fortemente legato alle contingenze del momento, in base alla quale può essere generalmente più conveniente dell’altro, ma fluttuare fortemente durante i lunghi anni di solito previsti dal finanziamento, e talvolta superare anche il tasso fisso.

Mutuo a tasso misto: è un compromesso tra le due opzioni, ovvero prevede una componente fissa ed una invece rinegoziabile nel tempo. Consente maggiore sicurezza del tasso variabile, ma al tempo stesso non è ugualmente conveniente e risulta comunque meno stabile del fisso.

Il mutuo può essere inoltre:

  • Surrogato: ovvero trasferito senza spese a un istituto di credito che offra condizioni migliori;
  • Sostituito: ovvero estinto il primo mutuo e rifinanziato un secondo a diverse condizioni;
  • Rinegoziato: ovvero ridiscusso con la propria banca, che però non è tenuta ad accettare le nuove condizioni.

Altre voci da controllare sono poi le specie accessorie, relative all’istruttoria della pratica, se il mutuo prevede delle polizze obbligatorie e le eventuali assicurazioni per decesso, disoccupazione o infortunio del mutuatario.

Ad oggi è possibile rivolgersi ad appositi motori di ricerca online, che confrontano le varie possibilità disponibili e conducono infine al contatto con un consulente della banca scelta per concludere la pratica.

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